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2019.9.1日起执行《陕西物业管理收费办法》解读及全文时间:2019-08-16 新修订的《陕西省物业服务收费管理办法》公布后,新办法有不少亮点。
1.明确了收停车服务费要接受业主或者业主大会的委托
原文:停车服务费是指物业服务企业接受业主或者业主大会的委托,按照停放服务合同约定,在物业管理区域内对指定场地(所)停放的交通工具进行秩序管理、提供服务所收取的费用。
点评:这个规定明确了停车服务费要接受业主或者业主大会的委托,按照停放服务合同约定收取费用,解决了过去只在门口设道闸、控制进出、没有服务、本质收取业主共有场地占道费的所谓“停车管理费”问题。
2.要涨物业费须成立业委会,有利于促进业主大会成立
原文:成立业主大会之前的住宅小区(多层、高层)、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价。除此之外,其他类型物业的物业服务费和停车服务费实行市场调节价。
点评:明确了成立业主大会之前实行政府指导价,成立之后实行市场调节价。也就是说,想要涨物业费必须要成立业主大会,这有利于促进业主大会的成立,有利于逐步理顺长期以来存在的质价不符问题。
3.物业服务企业承担物业管理区域内公共管线和设施设备的维修、养护、更新等责任
原文:未实行抄表到户的,总表与分表之间的正常损耗,应当计入物业服务费成本,并由物业服务企业承担物业管理区域内公共管线和设施设备的维修、养护、更新等责任,不得在物业服务费之外再单独收取相关费用,各地可以根据实际情况制定核算办法。
点评:明确了管道(线)维修的责任和费用划分,有利于推动专营单位向终端用户收取费用,解决长期以来存在的水电暖等代收代缴与物业服务费捆绑问题,有利于促进物业服务水平改善和提升,有利于化解物业服务矛盾。
4.缩短空置房计算标准,由连续六个月调整为1个月以上
原文:经业主验收,暂不使用或者使用后因自身原因空置1个月以上的房屋、自有或者租赁车位经物业服务企业登记确认后,其空置期间的物业服务费、停车服务费应当下调。
点评:缩短了过去办法规定的连续六个月空置房计算标准,客观公正、合理合法地收取业主物业服务费,既减轻了业主不必要的负担,也有利于化解物业矛盾。
5.自备供暖小区采暖结束后必须公布收支情况
原文:自备供暖(冷)的小区,其采暖(冷)费由物业服务企业或者专营单位提出收费方案(政府对供暖补贴的,补贴方案应当包括在收费方案内),必须经业主大会或者专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上的业主同意后据实收取。采暖(冷)期结束后,必须向全体业主公布收支情况。
点评:有利于自备供暖(冷)费用财务透明,有利于化解物业矛盾。
6.物业应公示承接查验报告,有利于从源头化解矛盾
原文:物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示承接本小区物业的承接查验报告,以及共用部位、共用设施设备分布图,明确车位权属,便于业主查询。
点评:物业管理圈。规定物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示承接本小区物业的承接查验报告,有利于从根本上促进建设单位有效解决工程质量遗留问题,有利于业主接收合格的房产,有利于化解许多小区源头存在的物业矛盾。
7.明确了共有收益的公示时间要求,有利于化解矛盾
原文:物业服务企业要在每年第一季度将上一年度物业服务合同履行情况、归属业主收益等情况在物业管理区域内显著位置据实公示,公示时间不得少于一个月。业主有权查阅、抄录或者复制所有归属全体业主收益的相关财务资料,物业服务企业应当提供便利。鼓励物业服务企业向全体业主公开物业服务费和停车服务费收入以及成本费用(构成)支出明细。
点评:明确了共有收益的公示时机和公示时间要求,信息透明,有利于化解物业矛盾。
8.物业与专营单位签订的相关合同应当向全体业主公开
原文:物业服务企业与专营单位签订的相关合同应当向全体业主公开,不得损害业主利益。
点评:上个采暖季个别物业公司被业主怀疑“偷暖”的事情,让西安市民印象很深,规定这一点有助于避免类似情况发生。
9.不得限制业主在自有车位停未登记车
原文:同一小区内,面积小于标准车位的停车服务费应当适当优惠……物业服务企业在收到业主告知后,不得限制或者妨碍业主在自有以及租赁的空置车位上免费停放未登记车辆。
点评:对物业的不合理做法做了否定,这些规定很新。
临时停车30分钟之内不得收取费用。 陕西省发展和改革委员会 陕西省住房和城乡建设厅 陕西省市场监督管理局 关于印发《陕西省物业服务收费管理办法》的通知 陕发改价格〔2019〕924号
各设区市发展改革委、住建局、市场监管局,韩城市发展改革委、住建局、市场监管局,杨凌示范区发展改革局、住建局、市场监管局,神木市、府谷县发改局、住建局、市场监管局: 为进一步加强我省物业服务收费管理,规范物业服务收费行为,维护业主和物业服务企业的合法权益,促进物业服务行业健康发展,依据《中华人民共和国价格法》《中华人民共和国物权法》,《物业管理条例》《国家物业服务收费管理办法》,以及《陕西省物业管理条例》和《陕西省定价目录》等法律法规规定,结合我省实际,我们制定了《陕西省物业服务收费管理办法》,现印发给你们,请认真贯彻执行。执行中如有问题,请及时与我们联系。 本《办法》自2019年9月1日起执行,有效期5年。原陕西省物价局、陕西省住房和城乡建设厅印发的《陕西省物业服务收费管理实施办法》(陕价服发〔2014〕85号)以及《陕西省物业管理区域内交通工具停放服务价格管理办法》(陕价服发〔2012〕128号)同时废止。
省发展和改革委员会 省住房和城乡建设厅 省市场监督管理局 2019年8月1日 附件
陕西省物业服务收费管理办法
第一章 总 则 第二条 本办法适用于本省行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理。 第三条 本办法所称物业服务收费,是指物业服务企业按照合同约定向业主提供服务所收取费用的统称,包括物业服务费、物业管理区域内交通工具停放服务费(以下统称“停车服务费”)和其他服务费。 物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,在物业管理区域内提供房屋、配套设施设备以及相关场地日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、秩序维护以及安全防范等具有公共性和普遍性的服务向业主收取的费用。 停车服务费是指物业服务企业接受业主或者业主大会的委托,按照停放服务合同约定,在物业管理区域内对指定场地(所)停放的交通工具进行秩序管理、提供服务所收取的费用。 其他服务费是指物业服务企业根据业主委托或者个性化需求提供《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外且由业主自愿选择的服务项目所收取的相应费用。 第四条 省发展和改革委员会会同省住房和城乡建设厅、省市场监督管理局负责制定物业服务收费管理办法和有关政策规定,指导全省物业服务收费的监督管理工作。设区市、县(市)发展改革部门会同物业行政主管部门、市场监督管理部门按照各自管理权限,分别负责本行政区域内的物业服务收费监督管理工作。 第五条 物业服务收费应当遵循公平、公开、合理、质价相符的原则,按照不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。 成立业主大会之前的住宅小区(多层、高层)、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价。除此之外,其他类型物业的物业服务费和停车服务费实行市场调节价。 其他服务费实行市场调节价。 实行市场调节价的物业服务收费标准,由物业服务企业与业主或者业主大会通过合同约定。 业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意,其物业服务收费实行市场调节价。
第二章 物业服务收费标准的制定 第七条 业主或者业主大会与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制计费方式约定物业服务费。 第十条 物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本,不得单独收取。 第十一条 供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位,实行抄表到户的,应当向最终用户收取有关费用,并依法承担分户终端计量装置以外管线和设施设备的维修、养护、更新等责任,且相关费用不得计入物业服务费成本。未实行抄表到户的,总表与分表之间的正常损耗,应当计入物业服务费成本,并由物业服务企业承担物业管理区域内公共管线和设施设备的维修、养护、更新等责任,不得在物业服务费之外再单独收取相关费用,各地可以根据实际情况制定核算办法。
第三章 物业服务收费计费方式 第十二条 物业服务费根据房屋的建筑面积按月计收,物业服务合同对计收时间另有约定的除外。 第十五条 鼓励对物业管理区域内短时停车服务费实行优惠,对临时车辆停放服务费应当限定单日收费最高上限。物业服务企业在收到业主告知后,不得限制或者妨碍业主在自有以及租赁的空置车位上免费停放未登记车辆。 第十六条 下列车辆临时进入物业管理区域内停放的,不得收取费用: 第十八条 经业主验收,暂不使用或者使用后因自身原因空置1个月以上的房屋、自有或者租赁车位经物业服务企业登记确认后,其空置期间的物业服务费、停车服务费应当下调。实行政府指导价的由各设区市、县(市)人民政府确定下调幅度;实行市场调节价的按照物业服务合同执行。
第四章 行为规范与监督管理 第二十一条 自备供暖(冷)的小区,其采暖(冷)费由物业服务企业或者专营单位提出收费方案(政府对供暖补贴的,补贴方案应当包括在收费方案内),必须经业主大会或者专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上的业主同意后据实收取。采暖(冷)期结束后,必须向全体业主公布收支情况。 第二十二条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。业主可以自行或者委托物业服务企业清运装修期间产生的垃圾。委托物业服务企业清运装修垃圾的收费标准由双方自行约定。因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的,恢复、维修费用按照实际发生额,由业主或者装修单位承担,并承担相关责任。 第二十三条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示承接本小区物业的承接查验报告,以及共用部位、共用设施设备分布图,明确车位权属,便于业主查询。 第二十七条 各地发展改革部门、物业行政主管部门、市场监督管理部门要加强物业服务收费监督管理工作。发展改革部门要严格按照有关法律法规规定合理制定收费标准。物业行政主管部门要建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,加强物业服务行业诚信管理。市场监督管理部门要对超过政府指导价标准收费、不实行明码标价等违法违规行为,依据有关法律、法规以及规定严肃查处。
第五章 附 则 第二十八条 各地应当结合实际制定具体实施细则(办法),并抄送上一级发展改革部门、物业行政主管部门和市场监督管理部门。 第二十九条 政府定价范围以外类型物业的收费行为可以参照本办法执行,其物业服务收费实行市场调节价。 |