配套面积奖励，给予建设经营方附属事业经营权，允许其进行汽车维修、保养、美容、洗车等服务活动及商业零售服务，商业经营用地不得大于停车场总面积的1/10.
第二阶段：2012年
2012年出台了《西安市公共停车场建设优惠政策》，其主要内容是：
（1）资金补助，按照分区域、按类别的方式给予补助，其中停车楼给予2万、1.5万、1万元每泊位的补助；塔库给予7000元、5000元、3000元每泊位的补助；升降式横移式车库，给予4000元、3000元、2000元每泊位的补助；地下停车场一律享受2万元没泊位的补助；平面时一律享受300元/泊位的补助。
（2）用地以划拨方式供地。
（3）规费减免、免缴城市配套费、免收临时占用城市绿地补偿费、免收临时占道费、挖掘修复费。
（4）经营环境优化，对于新建泊位数超过50个的立体停车场，可配建不超过总面积15％的附属配套面积，涉及到地铁站点周边换乘停车场建设的，配套面积比例可适当提高，最高不超过30％。若配件商业，占地面积应办理出让手续，出让金实行先征后返。
第三阶段：2014年
政府需要实践工作的检验，为了确保原有政策能落实到位，西安市政府于2014年出台了《关于进一步加快公共停车场建设的实施意见》，实施意见对建设项目的行政审批进行了相关简化，对配套政策进行了一些完善，政策主要由以下四个方面：
（1）扩大了商业面积补偿。可配建不超过总面积1/4的附属配套面积，涉及到地铁站点周边换乘停车场建设的，配套面积比例可适当提高，最高不超过总面积的1/3.另外将机械车位按照单层面积的50％进行折算。
（2）机械车库免缴多项费用。机械车库可享受城市基础设施配套费减免和免缴新型墙体材料专项资金、散装水泥专项资金、免建人防工程、免收人防易地建设费。
（3）解决了规划审批中容积率的难点问题。已建成小区或单位利用其边角地块插建、增建的机械是公共停车库、对周边建筑无影响的前提下，不计入建筑密度， 不纳入容积率计算，停车库用地与原规划用地性质按照《建设用地可兼容性表》办理，不再进行规划设计条件的变更、确认。
（4）放开了100个车位以下机械车位的审批。对100个车位以下的机械车位实行备案制，不再办理土地、规划手续。
第四阶段：2016年
2016年8月，为了贯彻中央、省有关要求，西安市出台了《加快推进公共停车场建设的意见》，意见重点围绕用地取得难、建设成本较高、停车场审批手续繁杂以及经营管理手段落后等四个问题提出了相应措施：
（1）用地供应方面。一是允许在符合土地利用总体规划和城市总体规划的前提下，在集体建设用地和暂不开发用地上建设临时平面公共停车场；二是对不设置附属设施面积的公共停车场建设用地，以划拨方式供地；设置附属设施面积的公共停车场以出让方式供地，土地出让金按评估价减半收取。同一地块上只有一个意向用地者的，可以协议出让方式供地。
（2）建设成本方面。一是对于人防工程布点不冲突的公共停车场以及新建项目超配建公共停车部分，免建人防工程，免收人防异地建设费，免缴城市配套费和新型墙体材料专项基金；二是按照海绵城市标准，采用新材料、新工艺建设硬质透水铺装的林荫停车场，没车位给予3600元的专项补助，对平面移动类、巷道堆垛类、塔库等机械车库按照每车位7000元进行补助。
（3）项目审批方面。一是对利用自有用地插建、增建机械式停车场（库），不再办理土地、规划、施工等许可手续，实行技术方案审查备案制。二是鼓励项目超配建停车位，超配件部分可十分简便的办理土地、规划、施工手续。
（4）经营管理方面。一是停车收费不再实行政府定价，社会力量投资建设的公共停车场收费实行市场调节价；二是推行专业化运营，鼓励停车经营企业连锁经营、规模化经营、提升服务，壮大规模，创立品牌。
西安市公共停车场PPP项目开展的基本情况和思考
一、停车场PPP项目的实施意义
1、示范带动，广泛吸引社会参与，引导停车产业发展；
2、快速有效的推动停车设施建设；
3、增加西安市停车设施供给，缓解挺扯供需矛盾。
二、西安市PPP项目的主要工作思路
1、运作方式
（1）运作模式。本次PPP项目涉及西安市公共停车场的建设与运营，为保障顺利实施，项目采取分项目包采购的方式进行，按区域共分4个项目包，现场条件成熟一批就滚动进入项目包建设一批。
（2）项目公司的组建。项目公司的股权结构为2:8，其中是政府授权的出资人代表以现金形式入股20％，社会资本（社会投资人及其合作伙伴包括停车场专业运营商、产业资金等）以现金形式入股80％。项目公司员工除部分高层管理人员由政府授权的出资人代表和社会投资人派出外，其他管理人员及停车场服务人员全部就地招聘。项目公司机构设置本着高效、精简原则，以减少管理成本，提高投资效益。
（3）采购方式。采用竞争性磋商方式选择社会投资人。
（4）特许经营期限。是政府授权市建委与项目公司签署《特许经营协议》，授予项目公司对于项目的特许经营权（所有权归政府方所有）。更具我国相关法律法规要求，特许经营期限原则上最长为30年。更具项目确定的收费标准，停车场项目特许经营期（含项目建设2年）为20—30年，具体合作年限在保障投资人合理收益条件下进行调整。
2、交易模式
（1）项目投融资：项目资本金为总投资的30％，金融机构融资占总投资70％。
（2）项目投资回报方案
项目收入来源：项目收入主要为使用者付费（停车场收费）、停车场设施经营权（如充电桩、广告等），西安市公共停车场建设优惠政策补贴。
项目公司的运营：项目公司的运营管理处公司章程接受各股东的监管外，还需接受政府有关部门的监督检查及专项审计，以确保项目公司的成本开支合理合法。经审计后，项目公司当年如有利润是按股东出资比例分红。
项目收费价格：按照PPP模式建设的公共停车场收费标准实行市场调节价，由PPP项目公司自主确定价格。项目收益以项目包计按照投资人内部收益率7％为上限进行设计，在自主定价价格确定后如投资人受益超过上限收益，超出收益率部分，政府出资人代表和社会投资人按照政府80％、投资人20％的比例进行分成。
3、政府风险分配及控制
（1）政府承担：一是政府层面的风险如政府部门不恰当干预、政府信用、公众反对、税收调整、立项审批风险、环保、法律变更等；二是项目唯一性及合法性风险。
（2）社会资本方承担：一是市场环境层面的风险如融资风险；二是项目本身的风险如组织机构风险、施工技术风险、工程风险、投资估算风险、财务风险、经营能力风险、第三方延误等。
（3）政府和社会资本方共同承担的风险：一是市场环境方面如利率变化、通货膨胀、市场需求变化等；二是不可抗力风险；三是项目移交风险。
4、项目前期工作
项目可行性研究、立项、规划、审批、项目投融资模式策划、采购社会投资人等各方面工作。
(1)前期工作分担
政府方：政府授权代表与政府相关单位协调，完成项目前期应由政府承担的工作包括项目规划、项目可行性研究报告及批复、环境评价报告及批复、初步设计与概算及批复等，确保项目本身合法并争取纳入省级PPP项目库。
社会投资人：按政府拟定的社会投资人条件，完善相关资料。按项目相关批复资料编制初步融资方案。协助政府或授权单位完善项目PPP条件。
（2）前期工作经费
前期各方工作经费由各自承担，待PPP项目公司成立后，与项目密切相关的费用，由PPP项目公司承担，作为项目公司的资产或成本计入。
三、关于西安市PPP项目的一些思考
目前西安市的PPP项目正在推进中，前期已建立项目库，项目的总投资预算约23.5亿元，共包含49个停车场，车位数16555个。但是在推进过程中仍然面临如下问题：
1、用地落实难。虽然规划部门编制了《西安市公共停车场专项规划》，近期制定了94个点，远期选址了500于个点，但这些点用的落实起来难度大，有的点落实在集体用地需要土地变性，有的需要大量拆迁，这些都难以在短时间完成。
2、PPP项目前期工作耗时长。在纳入PPP项目库之前，PPP项目需要开展用地预审、规划选址意见、环评、能评、可研、物有所值评价、财政能力评价、PPP实施方案、竞争性磋商等一系列固定动作，需要耗时1年左右。
