老旧小区加装电梯五大经验，你造吗？

 近日，通过调查发现，国内部分省市已出台相关政策，并对同意人数的标准、业主协商机制、简化审批程序等内容作出规定，有的地方甚至出台了财政补贴政策，部分措施或许值得借鉴。

1、出台专门文件，1年多审批加装电梯113台

　　调查发现，截至目前，北京、上海、广州、辽宁、甘肃、浙江、四川、福州、厦门、南京等众多省市均已出台专门针对老旧小区加装电梯的文件。其中厦门在2009年就出台了《关于在老旧住宅加装电梯的若干指导意见》，2014年，厦门市建设与管理局与厦门市财政局专门下发《关于进一步明确申请老旧住宅加装电梯财政补贴有关事宜的通知》明确补贴事宜。政府的推动显现出明显效果，据厦门市建设与管理局公布，该市自2009年开展此项工作后，截至2015年3月，该市共增设电梯220台，财政资金补贴120台电梯，补贴金额约2700万元，惠及居民约1500户。

　　2015年3月，该市建设、规划、质监、财政、国土资源与房产管理等多部门又联合印发《厦门市既有住宅增设电梯指导意见》，对业主同意人数、业主协商机制、组织实施过程、资金筹集及申请补贴等事项作了详细规定，还明晰了各政府部门职责分工。新规实施后，该市老旧小区加装电梯的速度明显加快，从2015年3月到2016年5月，该市规划部门共审批加装电梯113台。

2、明确本单元或本栋“三分之二”业主同意原则

　　加装电梯需要取得小区全体业主同意，这成为目前长沙老旧小区加装电梯最大的“拦路虎”。曾有一名老年居民感慨：“楼上上百个老人的期盼，抵不过楼下一户年轻人的反对。”

　　一栋居民楼加装电梯到底要多少人同意才行？我们发现，上述已制定专门性文件的省市，大多按“三分之二”原则进行规定，其依据的是《物权法》第76条“改建、重建建筑物及其附属设施应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”的条款。

　　比如，南京和广州在关于同意人数的规定中如此表述：“经本单元或者本幢房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。增设电梯拟占用业主专有部分的，还应当征得该专有部分的业主同意”。

　　3、协商及听证会后，少数业主有异议仍可通过审批

　　现实操作中，三分之二的业主同意了，三分之一不同意，该如何处理呢？对此，部分省市在文件中规定了处理方式。

　　福州规定，凡同梯号业主一致同意的，可直接将申请材料报送主管部门审查报备，不需公示。如果已取得三分之二以上业主但非所有业主同意，业主代表要把加装电梯事项在小区公示10天。公示期间，存在异议的业主应与业主代表联系，自行协商处理异议；双方要求在有关方面协调下处理异议的，可请所在地的社区、小区物业公司、基层人民调解组织、审批部门指派的人员进行协调处理。经协商或协调仍无法达成一致意见的，可由主管部门召开听证会并依据听证会情况提出处理意见。若加建电梯方案满足规划要求而召开听证会后本梯位少数业主（不到三分之一）或小区内部分业主仍有异议无法达成一致意见的，应予通过审查。有异议的业主可通过法律途径主张权利。双方最终均应服从司法裁定并承担相关的经济责任。

　　厦门的规定中也同样引入了类似的公示及听证会机制，同时明确提出：“若增设电梯方案满足城市规划、建筑结构安全、消防间距及安全疏散、防盗安全等要求而召开听证会后该梯号（幢）少数业主（不到三分之一）或小区内部分业主仍有异议无法达成一致意见的，应当予以审批通过”。而对于电梯费用分摊比例，部分地方文件提出了参照比例，但均未做强制要求。比如厦门的参考比例为：以第三层为参数1，第二层为0.5，第一层为零，从第四层开始每增加一个楼层提高0.1个系数，即第四层1.1，第五层1.2，第六层1.3，并依此类推出资比例。

4、行政部门简化程序，街道、居委会参与协调

　　在长沙多个老旧小区调查发现，目前加装电梯除“业主意见难统一”外，手续难办、费用太高也是其中的主要困难。对此，已出台相关文件的省市也比较重视。上述省市在各自的专门性文件中几乎都提出了简化审批程序、方便群众的要求。比如，四川省明确提出，要建立起“业主为主、政府推动”的电梯增设推进模式。城乡规划、住房城乡建设、质量技术监督、消防等行政主管部门应形成工作合力，对本地区既有建筑电梯增设工程涉及的相关审批事项应当按照简化、便民的原则，予以积极支持。上海今年明确提出，将把原本涉及的46个审批备案报送环节化简为15个。

　　福州市除了做出“应当按照简化、便民原则，依法支持做好既有住宅增设电梯的有关审查审批工作”等规定外，还要求，街道、居委会等要充分发挥开展社区工作的优势，积极做好政策宣传和相关协调工作。

　　除业主自行协商之外，还需要行政主管部门联动，简化审批程序，街道、居委会等基层政府或基层组织积极协调。显然，这已成为多地选择的组合措施。

5、 6楼层的电梯财政补贴22万元

　　事实上，目前部分地方政府不仅在政策上推动老旧小区加装电梯，还在资金上推动此事的发展。

　　厦门就明确规定，在2010年11月18日至2017年12月31日期间已开工的增设电梯项目，并于2018年6月30日前报送申请资料的；除商品房外，已按照规定增设电梯，电梯竣工验收合格后，财政部门给予资金补贴。补贴标准是停靠六个楼层的财政补贴22万元，每增减一个停靠楼层相应增减补贴0.5万元。目前，上海、南京、四川自贡市等地也规定了相关财政补贴事项。